Цены на недвижимость в Казахстане в 2025 году продолжили рост, однако рынок стал более неоднородным. Различия между регионами, а также между первичным и вторичным сегментами стали более заметными. К началу 2026 года покупатели и инвесторы все чаще сталкиваются с ситуацией, когда универсальные ориентиры перестают работать, а реальная стоимость жилья в большей степени зависит от города, формата объекта и условий покупки.
Текущие цены на недвижимость в Казахстане: первичный и вторичный рынок
По данным Бюро национальной статистики, средняя стоимость квадратного метра по стране в ноябре 2025 года составила 568 813 ₸ в новостройках и 587 929 ₸ на вторичном рынке. Уже на этом этапе видно, что готовое жилье в среднем стоит дороже нового. Подобная тенденция отражает особенности спроса и предложения в крупных городах.
Цены на жилье в новостройках
Первичный рынок в 2025 году оставался одним из ключевых драйверов ценового роста. Наибольшая стоимость квадратного метра традиционно фиксировалась в городах с высокой деловой активностью, устойчивой миграцией и ограниченным предложением земли под застройку.
Самые высокие средние цены на новое жилье в ноябре 2025 года были зафиксированы в следующих городах:
- Алматы — 690 668 ₸ за м²;
- Астана — 671 200 ₸ за м².
Высокий уровень цен здесь поддерживается спросом со стороны покупателей, ориентированных на проживание или инвестиции. Новые жилые комплексы часто предлагают современные планировки, закрытые дворы, подземные паркинги и дополнительные сервисы, что также закладывается в стоимость квадратного метра.
В то же время в ряде регионов первичное жилье остается заметно доступным. Минимальные средние значения по стране наблюдаются в городах с более спокойной экономической динамикой и меньшим миграционным притоком:
- Кокшетау — 339 817 ₸ за м²;
- Туркестан — 338 637 ₸ за м²;
- Актобе — 327 514 ₸ за м²;
- Уральск — 299 155 ₸ за м².
Разница в ценах между мегаполисами и такими городами может превышать двукратный показатель, что подчеркивает региональную неоднородность рынка новостроек.
Цены на вторичное жилье
Вторичный рынок жилья в Казахстане в 2025 году сохранял устойчивый спрос, особенно среди покупателей, ориентированных на быстрое заселение и развитую инфраструктуру. В среднем по стране стоимость квадратного метра на вторичке оказалась выше, чем в новостройках, что является характерной особенностью рынка последних лет.
Самые высокие цены на вторичное жилье зафиксированы в крупнейших городах:
- Алматы — 731 498 ₸ за м²;
- Астана — 711 010 ₸ за м².
Наиболее доступные цены наблюдаются в таких региональных центрах:
- Кокшетау — 348 236 ₸ за м²;
- Тараз — 344 375 ₸ за м²;
- Актау — 344 101 ₸ за м²;
- Кызылорда — 325 179 ₸ за м².
В подобных городах вторичный рынок развивается более умеренно и в большей степени ориентирован на локальный спрос, без выраженного инвестиционного давления.
Динамика цен на недвижимость в 2025 году
Зафиксированный к концу 2025 года уровень цен стал результатом изменений, происходивших на рынке в течение всего года. При этом рост стоимости жилья в Казахстане развивался неравномерно и заметно отличался в зависимости от региона и сегмента рынка. Согласно данным официальной статистики, в годовом выражении (ноябрь 2025 года к ноябрю 2024 года) цены на новостройки выросли на 15,5%, а на вторичное жилье — на 14,3%, однако разброс показателей по городам оказался значительным.
Первичный рынок: где рост был максимальным и минимальным
На рынке новостроек наиболее заметное подорожание зафиксировано в крупных и активно развивающихся городах:
- Алматы — +19,9%;
- Павлодар — +19,6%;
- Конаев — +17,5%;
- Астана — +17,4%.
Эти города объединяет активное строительство, устойчивый спрос и ограниченное предложение в наиболее востребованных локациях.
В то же время в ряде городов рост цен на новостройки оказался минимальным:
- Туркестан — +1,9%;
- Семей — +1,9%;
- Усть-Каменогорск — +1,3%.
Здесь рынок развивался более сдержанно, а рост цен был близок к стагнации.
Вторичный рынок: различия в темпах роста
На вторичном рынке разброс динамики оказался еще более выраженным. В ряде городов рост цен значительно превысил среднереспубликанский показатель.
Города с самым высоким ростом цен на вторичное жилье:
- Алматы — +23,0%;
- Актобе — +19,4%;
- Павлодар — +17,5%;
- Туркестан — +15,5%.
В Астане рост цен на вторичном рынке был более умеренным — +12,5%, что ниже показателей Алматы, но все еще отражает устойчивый спрос на готовое жилье.
Наименьший рост цен на вторичное жилье:
- Усть-Каменогорск — +4,3%;
- Караганда — +2,2%;
- Конаев — +2,2%.
В этих регионах рынок вторичного жилья оставался относительно стабильным, без выраженного ценового давления.
Почему вторичное жилье часто дороже новостроек
Более высокая стоимость вторичного жилья по сравнению с новостройками объясняется совокупностью факторов, влияющих на удобство проживания и итоговые расходы покупателя. Эта разница особенно заметна в крупных городах.
Основные причины, по которым вторичный рынок часто оказывается дороже:
- Расположение в обжитых районах. Большая часть вторичного фонда находится в районах с уже сформированной инфраструктурой — школами, детскими садами, транспортом и сервисами повседневного спроса.
- Готовность жилья к заселению. Квартиры на вторичном рынке, как правило, продаются с ремонтом и подключенными коммуникациями, тогда как новостройки часто требуют дополнительных вложений после покупки.
- Меньше неопределенности и рисков. Покупатель видит реальное состояние дома, двора и окружения, в отличие от новостроек, где часть характеристик остается перспективной.
- Структура спроса. В крупных городах значительная доля покупателей ориентирована на быстрое заселение, что поддерживает устойчивый спрос на вторичное жилье.
Факторы, влияющие на цены на недвижимость в Казахстане
Цены на недвижимость в Казахстане формируются под влиянием сразу нескольких групп факторов. Их сочетание определяет общий уровень стоимости жилья, а также различия между регионами и сегментами рынка.
Экономическая ситуация и инфляция
Одним из ключевых факторов остается инфляция, которая напрямую отражается на стоимости строительства, ремонтов и обслуживания жилья. Рост цен на строительные материалы, инженерные системы и рабочую силу повышает себестоимость новых проектов и постепенно переносится на конечную цену квадратного метра. Кроме того, недвижимость традиционно воспринимается как способ сохранения капитала, что поддерживает спрос в периоды экономической нестабильности.
Доступность ипотеки и кредитных программ
Условия ипотечного кредитования напрямую влияют на платежеспособный спрос. Высокие рыночные ставки сдерживают часть покупателей, однако государственные ипотечные программы продолжают поддерживать интерес к покупке жилья. При этом ограниченные лимиты и требования к заемщикам делают доступ к таким программам избирательным.
Внутренняя миграция и урбанизация
Переток населения из регионов в крупные города остается устойчивым трендом. Астана и Алматы продолжают притягивать рабочую силу, студентов и предпринимателей, усиливая нагрузку на рынок жилья и поддерживая более высокий уровень цен. В городах с меньшей миграционной активностью спрос формируется в основном за счет местного населения, что сдерживает рост стоимости недвижимости.
Объемы нового строительства
Предложение на первичном рынке играет важную роль в формировании цен. Активное строительство может сглаживать рост стоимости, однако в условиях высокого спроса даже увеличение объемов ввода жилья не всегда приводит к снижению цен. В отдельных районах крупных городов ограниченность свободных земельных участков дополнительно усиливает ценовое давление.
Региональные особенности и инфраструктура
На стоимость жилья существенно влияет уровень развития городской инфраструктуры — транспорт, социальные объекты, деловая активность. Районы с удобной логистикой и доступом к рабочим местам остаются более дорогими независимо от возраста жилого фонда. В регионах, где экономическая активность ниже, рынок недвижимости развивается сдержанно и ориентирован на локальный спрос.
Как интерпретировать цены на недвижимость при покупке
Статистика цен на недвижимость в Казахстане отражает общее состояние рынка, однако для принятия решения о покупке ее важно рассматривать в контексте конкретной ситуации. Средние значения дают ориентир, но не заменяют анализа города, сегмента и целей приобретения.
Учитывайте регион и локацию
Сравнивать цены корректно только в пределах одного города или агломерации. Разница в стоимости жилья между мегаполисами и региональными центрами остается значительной, а внутри города на цену влияют район, транспортная доступность и уровень инфраструктуры. Средняя цена по стране в этом случае служит лишь справочной величиной.
Сопоставляйте первичный и вторичный рынок
При выборе между новостройкой и вторичным жильем важно учитывать не только цену за квадратный метр. Новые квартиры часто требуют дополнительных вложений в ремонт и обустройство, а также времени на ожидание ввода дома в эксплуатацию. Вторичный рынок может быть дороже, но в ряде случаев обеспечивает более предсказуемые условия заселения.
Оценивайте динамику, а не только текущие цены
Данные Бюро национальной статистики позволяют увидеть, как менялись цены в течение года. Регионы с минимальным ростом могут указывать на слабый спрос или избыток предложения, тогда как умеренное и стабильное подорожание чаще отражает сбалансированный рынок.
Соотносите цены с целью покупки
Интерпретация стоимости жилья зависит от того, приобретается ли оно для проживания или для вложений. В первом случае ключевыми становятся комфорт, инфраструктура и транспорт. Во втором — ликвидность объекта и поведение цен в выбранном сегменте. Одинаковые цифры могут означать разный уровень привлекательности в зависимости от цели.
По итогам 2025 года рынок жилой недвижимости в Казахстане сохраняет восходящую ценовую динамику, но развивается неравномерно и все больше зависит от локальных условий. Различия в темпах роста между городами и сегментами указывают на переход к более избирательной модели, где решающую роль играют конкретная локация и тип жилья. В начале 2026 года именно этот фактор определяет реальную стоимость объектов и формирует поведение покупателей на рынке.
