Объем новых ипотечных выдач в Казахстане в январе—марте 2026 года вырос на 12,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 438 млрд тенге, несмотря на заметное замедление роста всего рынка ипотечного кредитования. По итогам первого квартала темпы роста выдачи замедлились до 8,7% против 21,9% годом ранее.
Основной прирост обеспечил Отбасы Банк, который увеличил объем кредитования на 54,3% в годовом выражении — до 347,5 млрд тенге. На этом фоне доля льготных программ в новых выдачах выросла до 85,1% против 73,9% годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня сократилась до 14,9%.
Расширение льготного финансирования и государственных программ компенсировало влияние высокой базовой ставки, дорогого фондирования и ужесточения регуляторных ограничений на рыночную ипотеку. При этом объем рыночной ипотеки снизился на 53,6%, что указывает на дальнейшее вытеснение коммерческих продуктов нерыночными механизмами финансирования и усиление зависимости рынка от господдержки.
Одновременно активность на рынке жилья снизилась. Количество сделок купли-продажи жилья сократилось до 83,7 тыс., что на 4,5% меньше, чем годом ранее. Доля кредитных сделок также уменьшилась — до 51,6% против 65,2% год назад, что говорит о постепенном снижении роли ипотеки как основного источника финансирования покупки жилья.
Объем переводов из ЕНПФ на улучшение жилищных условий в первом квартале составил 134,6 млрд тенге, увеличившись на 5,4% в годовом выражении. Однако по сравнению с рекордным четвертым кварталом прошлого года этот показатель снизился более чем втрое, из-за чего его влияние на рыночную активность стало слабее.
Аналитики также отмечают изменение структуры спроса. Доля кредитов на сумму свыше 20 млн тенге выросла до 37% с 30% годом ранее, тогда как доля займов до 10 млн тенге сократилась до 17% с 22%. Это свидетельствует о концентрации рынка вокруг более обеспеченных заемщиков, способных внести крупный первоначальный взнос и обслуживать кредиты на фоне высоких цен на недвижимость.
Во втором квартале 2026 года ожидается умеренный рост спроса на ипотеку благодаря выплате ежегодной госпремии по жилищным сбережениям и запуску новых продуктов в рамках жилищно-сберегательной системы. При этом, по оценкам банков, условия кредитования останутся без изменений, что ограничит потенциал восстановления рыночной ипотеки.
Дополнительным фактором охлаждения рынка может стать вступившее в силу с июня повышение порогов достаточности пенсионных накоплений. Новые требования сокращают число граждан, которые смогут использовать изъятия из ЕНПФ для улучшения жилищных условий, что может привести к снижению дополнительного спроса и ликвидности как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
