Рынок недвижимости в Казахстане за последние годы стал более сложным и менее предсказуемым. Универсальные советы больше не работают: многое зависит от города, формата жилья и цели покупки. В этом обзоре собраны ключевые итоги 2025 года и ориентиры, которые помогают понять, как рынок устроен сейчас и на что обращать внимание в 2026 году.
Общая картина рынка к концу 2025 года
2025 год стал для рынка недвижимости в Казахстане периодом приспособления к новым условиям. Рост цен, удорожание ипотеки и более жесткие требования банков заметно сузили круг покупателей, однако спрос полностью не исчез. Его поддерживали государственные программы, внутренняя миграция и ожидания дальнейшего удорожания жилья.
Главной особенностью стала выраженная сегментация. В Астане и Алматы рост был заметно выше, чем в большинстве регионов, а спрос все чаще смещался в сторону более компактных и доступных форматов жилья. В результате рынок вошел в фазу адаптации к новым условиям, где на первый план вышли расчет, выбор и ликвидность.
Цены на жилье: как изменился рынок недвижимости
В 2025 году цены на рынке жилья в Казахстане формировали сразу несколько факторов:
- сохраняющийся спрос;
- рост себестоимости строительства;
- снижение доступности ипотеки;
- различия в региональной активности.
В результате рынок показал общий рост цен, но без единого сценария для всех сегментов.
Первичный рынок
Новостройки в 2025 году дорожали быстрее других сегментов. Цены на первичном рынке выросли примерно на 15,5% в годовом выражении. Средняя стоимость квадратного метра в ноябре составила 568 813 тенге.
Основной рост пришелся на крупные города и проекты с востребованными локациями. Лучше всего продавались жилые комплексы с понятной концепцией, компактными планировками и развитой инфраструктурой. Проекты с менее удачным расположением или завышенной ценой выходили на рынок медленнее и чаще требовали корректировки условий продаж.
Вторичный рынок
Вторичный рынок также вырос, но оставался более гибким. За год цены увеличились примерно на 14,3%, а средняя стоимость квадратного метра достигла 587 929 тенге.
Для многих покупателей вторичка стала альтернативой новостройкам: готовое жилье позволяло быстрее выйти на сделку и торговаться по цене. Спрос концентрировался на квартирах с адекватной площадью, понятной историей и расположением в обжитых районах. В отдельных регионах рост цен на вторичном рынке отставал от первичного, что усилило разницу между сегментами.
Рынок аренды
Арендный рынок развивался на фоне роста числа людей, отложивших покупку жилья. К ноябрю 2025 года аренда подорожала примерно на 11,9%, а средняя ставка достигла около 4 920 тенге за квадратный метр.
Наиболее заметный рост фиксировался в городах с высокой деловой и миграционной активностью. Ограниченное предложение качественного арендного жилья и сезонные факторы усиливали давление на цены. В результате аренда все чаще рассматривалась как долгосрочная альтернатива покупке.
Средние цены на жилье в Казахстане по ключевым регионам (ноябрь 2025 года)
| Город | Первичный рынок, ₸/м² | Вторичный рынок, ₸/м² | Аренда, ₸/м² |
| Астана | 671 200 | 711 010 | 5 499 |
| Алматы | 690 668 | 731 498 | 5 777 |
| Шымкент | 518 364 | 461 078 | 4 237 |
| Актау | 454 465 | 344 101 | 3 774 |
| Атырау | 521 361 | 497 923 | 4 126 |
| Караганда | 375 908 | 391 539 | 4 638 |
| Костанай | 423 940 | 418 802 | 3 096 |
| Кызылорда | 386 326 | 325 179 | 3 158 |
| Павлодар | 453 179 | 440 707 | 3 500 |
| Семей | 467 745 | 440 455 | 3 729 |
Спрос и сделки: почему рынок остался живым
Рост цен и удорожание ипотеки не привели к остановке рынка. Сделки продолжали заключаться, но в поведении покупателей стало проявляться меньше спешки, больше расчета и выбора.
Общая активность сделок
По итогам ноября 2025 года в Казахстан было зарегистрировано 39 973 сделки купли-продажи жилья. По сравнению с октябрем активность снизилась на 3,1%, что укладывается в сезонные колебания и не указывает на резкий спад.
Структура сделок выглядела следующим образом:
- 31 222 сделки пришлись на квартиры;
- 8 751 сделка — на индивидуальные жилые дома.
Это показывает, что квартирный сегмент оставался основой спроса на рынке.
Где рынок был наиболее активным
Наибольшее количество сделок традиционно пришлось на крупнейшие города:
- Астана — 27,9% всех сделок;
- Алматы — 21,9%.
Далее следовали Карагандинская область (7,3%) и другие регионы с развитой городской инфраструктурой. В мегаполисах активность поддерживалась внутренней миграцией, широким выбором объектов и высокой ликвидностью жилья. В большинстве регионов рынок был спокойнее и сильнее зависел от уровня доходов населения.
Как изменился спрос
Главное изменение 2025 года — отказ от импульсивных решений. Покупатели часто:
- выбирали жилье с понятной итоговой стоимостью;
- обращали внимание на компактные форматы;
- старались снизить долговую нагрузку или обойтись без нее.
В результате рынок сделок стал менее быстрым, но более устойчивым. Покупатели не ушли с рынка — они начали действовать осознаннее, что напрямую повлияло на структуру спроса и темпы принятия решений.
Новостройки и вторичный рынок: в чем разница
В прошедшем году выбор между новостройкой и вторичным жильем в Казахстане все реже зависел от общего состояния рынка. Ключевыми стали практичные параметры сделки — сроки, бюджет и готовность брать на себя риски.
Новостройки: расчет на перспективу
Первичный рынок сохранял интерес у покупателей, ориентированных на долгосрочный результат. Новостройки выбирали как способ зафиксировать цену на старте и получить жилье с современными характеристиками. При этом сегмент стал менее универсальным из-за более высокого входного порога:
- чаще требовался значительный первоначальный взнос;
- покупка означала ожидание ввода дома в эксплуатацию;
- выбор сильнее зависел от репутации застройщика и конкретного проекта.
В итоге новостройки чаще покупали те, кто был готов планировать на несколько лет вперед и располагал стабильным доходом.
Вторичный рынок: гибкость и скорость
Вторичное жилье усилило позиции за счет гибкости. Готовые квартиры позволяли быстрее выйти на сделку, сразу оценить состояние объекта и избежать строительных рисков. Для многих покупателей это стало решающим аргументом.
Ключевые особенности вторичного рынка:
- возможность торга;
- широкий выбор объектов в обжитых районах;
- меньшая зависимость от ипотечных программ.
Этот сегмент чаще выбирали покупатели с ограниченным бюджетом или те, кому было важно быстро решить жилищный вопрос.
Как вели себя продавцы
Разница между сегментами проявлялась и в стратегии продавцов. Застройщики делали ставку на поэтапные продажи и востребованные форматы, избегая массовых скидок. Владельцы вторичного жилья, напротив, чаще были готовы к переговорам, особенно если объект долго находился в продаже.
Роль государства и ипотеки
Государственные меры и ипотечные инструменты продолжали играть стабилизирующую роль на рынке недвижимости в Казахстане. На фоне роста цен и удорожания коммерческих кредитов именно госпрограммы во многом удерживали базовый спрос и снижали риск резкого замедления рынка.
Льготные ипотечные программы
Основной упор в течение года делался на программы с фиксированной или пониженной ставкой, рассчитанные прежде всего на покупателей первого жилья и семьи со средним доходом.
Ключевыми инструментами оставались:
- «Наурыз» — программа со льготной ставкой, рассчитанная на приобретение первичного и вторичного жилья с ограничениями по сумме займа и доходам заемщика;
- «Отау» — механизм для участников жилищной системы с возможностью снижения ставки по мере накопления части стоимости жилья;
- «7-20-25» — программа с фиксированной ставкой 7%, которая продолжала использоваться в крупных городах, но с ограниченным охватом из-за роста цен и лимитов по стоимости жилья.
Эти программы не создавали ажиотажа, но обеспечивали предсказуемый поток сделок и позволяли части покупателей выйти на рынок в условиях высокой стоимости жилья.
Ипотека как осознанный инструмент
Еще одна важная особенность 2025 года — более жесткий отбор заемщиков. Банки и операторы программ внимательнее оценивали платежеспособность, а сами покупатели стали осторожнее относиться к долговой нагрузке. Решения все чаще принимались с расчетом долгосрочных рисков.
Из-за этого ипотека перестала быть универсальным инструментом для всех категорий покупателей и нередко использовалась как точечный механизм под конкретные цели и финансовые возможности.
Регуляторный фон и ожидания
Дополнительное влияние оказывали регуляторные ожидания. Обсуждение возможных налоговых изменений и корректировка условий кредитования формировали у участников рынка сдержанное настроение. Это снижало спекулятивную активность и усиливало фокус на реальных сделках.
Основные тренды, которые сформировались к концу 2025 года
К концу прошедшего года казахстанский рынок недвижимости перешел в более зрелую фазу. Ожидания быстрого роста отошли на второй план, а ключевыми стали расчет, практичность и понимание того, как жилье будет использоваться в реальности.
Спрос смещается к доступным форматам
Рост цен усилил интерес к функциональному и понятному по бюджету жилью. Покупатели часто выбирали:
- компактные квартиры с меньшим метражом;
- продуманные планировки без избыточных площадей;
- проекты с понятной итоговой стоимостью.
Этот сдвиг напрямую повлиял на предложение: застройщики активнее выводили на рынок квартиры меньшей площади и универсальные форматы, рассчитанные на массовый спрос.
Ликвидность важнее статуса
К концу года заметно выросла роль ликвидности. Даже покупая жилье для собственного проживания, многие рассматривали его с точки зрения:
- возможной перепродажи;
- сдачи в аренду;
- устойчивого спроса в конкретной локации.
Наибольший интерес сохранялся к районам с развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и стабильным спросом, тогда как менее удачные локации теряли привлекательность быстрее.
Аренда — не временный вариант
Аренда окончательно перестала восприниматься как промежуточное решение. Рост ставок и ограниченная доступность ипотеки сделали ее для части населения долгосрочным форматом проживания. Это изменило и инвестиционные подходы: все больше частных инвесторов ориентировались не на быструю перепродажу, а на стабильный арендный доход.
Качество среды как базовое ожидание
Устойчивым трендом стало внимание к качеству жилой среды. Умные технологии и экологические решения редко становились решающим фактором покупки, но все чаще воспринимались как норма. Дворы без машин, энергоэффективность домов и базовые цифровые сервисы постепенно переходили из категории опций в разряд ожидаемого стандарта.
Прогнозы на 2026 год
Рынок недвижимости в Казахстане входит в 2026 год без резких перекосов, но и без универсального сценария. После активного роста цен рынок стал более чувствительным к деталям: региону, формату жилья и финансовым возможностям покупателей. Именно эти факторы будут определять динамику в каждом конкретном сегменте.
Без резких скачков, но с точечным ростом
Сформировавшийся уровень цен и более сдержанное поведение покупателей снижают вероятность резких ценовых движений. Если рост продолжится, он будет локальным — прежде всего в крупных городах, востребованных районах и проектах с устойчивым спросом. Менее удачные локации и форматы будут реагировать на рынок заметно слабее.
Спрос сохранится, но требования усилятся
Покупатели не покидают рынок, но становятся более требовательными. На первый план выходят:
- соотношение цены и качества;
- юридическая прозрачность объекта;
- реальная ликвидность, а не обещания роста.
Интерес к малоликвидным объектам и сомнительным локациям, напротив, будет снижаться.
Ипотека перестанет быть драйвером
Государственные ипотечные программы продолжат поддерживать базовый спрос, однако в 2026 году ипотека вряд ли станет источником ускоренного роста рынка. Она останется инструментом для отдельных категорий покупателей, а роль собственных накоплений в сделках будет расти.
Аренда и инвестиции без завышенных ожиданий
Рынок аренды сохранит значение альтернативы покупке, особенно для тех, кто не готов к долгосрочной кредитной нагрузке. Инвестиционные стратегии будут строиться преимущественно вокруг стабильного дохода, а не расчета на быстрый рост стоимости жилья.
Рынок недвижимости по итогам 2025 года стал более сегментированным и рациональным, и эта логика сохранится в 2026 году. Успешные решения все чаще будут зависеть от точного выбора сегмента, локации и экономической модели объекта.
